案情简介：

原告秦某和被告陈某于2014年7月签订《房产租赁合同》一份，约定被告陈某将其名下房屋出租给原告，租期为五年，从2014年7月12日起至2019年7月11日止。原告于签订合同时向被告陈某交纳五年的房租共计150,000元并约定如双方出现特殊情况需要解除此合约的，双方同意违约方自愿支付对方30,000元违约金；因此引发诉讼的，败诉方应向胜诉方支付律师费。违约方自愿支付对方赔偿金按总租赁合同金额的1.5倍计算。合同签订后，原告于2014年7月16日通过银行向被告陈某转账支付150,000元，并办理了房屋租赁凭证。原告主张自2015年入住涉案房屋至2016年9月，因被告利某取得涉案房产而将其赶出。被告利某不予认可，主张涉案房屋自2014年7月14日起一直由案外人邹某居住使用，并提交了2016年9月13日、2016年9月27日、2016年10月５日和2016年10月９日的报警回执证明被告利某为收回涉案房产与邹某多次发生纠纷并报警求助。

另查明，涉案房产被人民法院拍卖，该院的拍卖委托合同载明拍卖物存在租约，租赁期限至2019年7月11日止；该院于2016年8月3日作出执行裁定书，裁定拍卖涉案房产归利某所有。

法院判决：

法院经审理认为，本案为租赁合同纠纷，首先，根据合同的相对性原则，涉案房产由被告陈某出租给原告，租金亦由被告陈某所收取，故原告应向被告陈某主张权利；其次，根据已查明的事实，涉案房产拍卖之前由案外人邹某居住使用，原告未能承租使用涉案房产系因被告陈某的违约行为所致，该违约行为发生在涉案房产产权变动之前，与涉案房产买受人即本案被告利某无关，故利某并非本案适格的被告。原告请求被告利某承担共同支付责任无事实和法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同因被告陈某违约而无法履行，原告请求被告陈某返还租金90000元有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告和被告陈某签订的《房产租赁合同》，如双方出现特殊情况需要解除此合约的，双方同意违约方自愿支付对方30,000元违约金，故原告请求被告陈某支付违约金30,000元有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈某向原告支付违约金30,000元已足以弥补原告的损失，原告另请求支付50,000元赔偿金，违约金的总金额过分高于其实际经济损失，故对原告请求支付50,000元赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。根据租赁合同约定，原告因本案诉讼支出律师费5,000元，被告陈某应按约定予以支付律师费5,000元。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

律师观点：

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

本案中，原告秦某和被告陈某签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。现因被告陈某的资金状况严重恶化，人民法院强制拍卖上述房产，由被告利某取得该房屋的所有权。按照上述法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故房屋的所有权虽从陈某转移给利某，但该《房产租赁合同》继续有效，房屋租期按照合同持续至2019年7月11日。该房屋自2014年7月14日起一直由案外人邹某居住使用，致使秦某无法使用该租赁房屋，也就是说，原告秦某不能使用该租赁房屋的情况在该房屋产权变动之前已经发生，秦某是由于被告陈某的违约行为导致无法享有合同权利，故利某并非本案的适格被告，秦某应向陈某主张承担违约责任。

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